עלות ניהול דירות להשכרה לטווח קצר, ב-Airbnb ובאתרים כמו Booking.com ו-Vrbo, נקבעת באחת משלוש דרכים: אחוז מכל הזמנה, סכום קבוע לכל הזמנה, או תשלום חודשי קבוע. האחוז לבד לא אומר הרבה. מה שקובע כמה תשלם זה ממה האחוז מחושב, אם הניקיון בפנים, ומה מנהל הדירה עושה בשבילו. ובנוסף, כל אתר גובה עמלה משלו, בנפרד.
כאן תמצא את מודלי התמחור, את הבסיס שממנו נלקח האחוז, איך Airbnb משלם למנהל הדירה, את העמלות של האתרים עצמם, ואת השאלות שהופכות הצעת מחיר למספר שאפשר להשוות.
איך מנהלי דירות גובים על העבודה?
הצעת מחיר של מנהל דירה בנויה מתשלום מרכזי אחד ועוד כמה תנאים סביבו. לתשלום המרכזי יש שלוש צורות.
אחוז מכל הזמנה. מנהל הדירה מקבל חלק ממה שכל שהייה מכניסה. אם הזמנה מתבטלת או יורדת במחיר, גם החלק שלו יורד. ההגדרות של Airbnb לתשלום למנהל הדירה תומכות בזה ישירות, עם דמי הניקיון או בלעדיהם.
סכום קבוע לכל הזמנה. אותו סכום על כל שהייה, לא משנה כמה לילות ובאיזה מחיר. גם את זה Airbnb מאפשר. לילה אחד ושבועיים עולים לך אותו דבר בעמלה, אז זה מתאים לדירות מסוימות יותר מלאחרות.
תשלום חודשי קבוע. אותו סכום כל חודש, בין אם היומן מלא ובין אם הוא ריק. קל לתכנן אותו, ומנהל הדירה מקבל אותו דבר בחודש שקט ובחודש עמוס. אף אחת מארבע אפשרויות התשלום למארח-שותף ב-Airbnb אינה סכום חודשי, אז תשלום חודשי אי אפשר להגדיר דרך Airbnb, והוא משולם מחוץ לאתר.
סביב התשלום המרכזי יש תנאים שמשנים כמה תשלם בפועל:
- דמי הקמה. תשלום חד-פעמי בהתחלה, על כתיבת המודעה, צילומים או ביקור ראשון. תשאל מה מקבלים בתמורה, ואם משהו מזה חוזר אליך כשמפסיקים מוקדם.
- ניקיון. יש מנהלים שמעבירים את הניקיון במחיר של המנקה. אחרים מוסיפים רווח, או גובים מחיר קבוע לניקיון שגבוה ממה שהמנקה מקבל. שתי הדרכים יכולות להיות הוגנות אם הן כתובות. תשאל איזו מהן אצלך.
- תוספות. מצעים, מוצרים מתכלים, מסירת מפתחות, קריאות תחזוקה, צילום. תשאל מה כלול בעמלה, מה מחויב בנפרד ובאיזה מחיר.
- תנאי יציאה. כמה זמן הודעה מוקדמת, אם יש תקופת התחייבות מינימלית, ואם יש דמי יציאה. אלה קובעים כמה קל לך לשנות כיוון.
ממה בדיוק נלקח האחוז?
אחוז אומר משהו רק כשיודעים מה הבסיס שלו: הסכום המלא של ההזמנה או מה שהאתר מעביר לך, עם דמי הניקיון או בלעדיהם.
הסכום המלא הוא המחיר ללילה כפול מספר הלילות, ועוד התשלומים שאתה גובה מהאורח, לפני שהאתר לוקח את שלו. מה שהאתר מעביר לך הוא הסכום שנשאר אחרי העמלה שלו. אותו אחוז עולה לך יותר כשהוא מחושב על הסכום המלא, כי העמלה של האתר נמצאת בתוכו.
השאלה השנייה היא ניקיון. אם האחוז כולל את דמי הניקיון, מנהל הדירה לוקח חלק מכסף שהולך ישר למנקה. שתי הצעות עם אותו אחוז יכולות לעלות לך סכום שונה רק בגלל שתי הנקודות האלה.
ב-Airbnb, כשמנהל הדירה מקבל את התשלום דרך האתר, הבסיס כבר מוגדר. Airbnb מחשב את התשלום למארח-השותף מתוך הרווח הפוטנציאלי של המארח: המחיר ללילה כפול מספר הלילות, ועוד חיובים לאורח כמו דמי ניקיון, פחות דמי השירות למארח ומסים ועמלות אחרים אם יש. אחוז שמשולם דרך Airbnb נלקח אם כך אחרי העמלה של Airbnb, ואתה בוחר אם דמי הניקיון נכנסים לחישוב.
כשמנהל הדירה שולח לך חשבונית, הבסיס הוא מה שכתוב בחוזה. תבקש שיהיה כתוב בשורה אחת, למשל "X% ממה שהאתר מעביר לי, לא כולל ניקיון".
איך Airbnb משלם למנהל הדירה?
ב-Airbnb, בעל המודעה קובע כמה מקבל מנהל הדירה, ו-Airbnb מעביר לו את זה מכל הזמנה, לצד התשלום לבעל הדירה. באתר, מי שמנהל את המודעה יחד איתך נקרא "מארח-שותף". רק בעל המודעה יכול להגדיר תשלומים למארח-שותף, והמארחים-השותפים לא יכולים להגדיר אותם לעצמם או אחד לשני.
יש ארבע אפשרויות תשלום:
- דמי הניקיון
- דמי הניקיון ועוד אחוז מכל הזמנה, כשהאחוז לא כולל את דמי הניקיון
- אחוז מכל הזמנה, כולל דמי הניקיון או בלעדיהם
- סכום קבוע לכל הזמנה
כמה כללים שכדאי להכיר לגבי התשלומים האלה:
- מתי. ברוב ההזמנות לשהייה בבית, התשלום למארח ולמארח-השותף נשלח עד סוף יום העסקים שאחרי תאריך הצ'ק-אין המתוכנן של האורח.
- שינויים. אם תשנה את התשלום למארח-השותף, השינוי חל רק על הזמנות שמתחילות אחרי שהמארח-השותף מאשר אותו.
- ביטולים. כשאורח מבטל, התשלום למארח-השותף מטופל כמו התשלום שלך, כלומר מחושב לפי מה שאתה מרוויח בפועל מההזמנה.
- כשהכסף לא מספיק. אם הרווח הפוטנציאלי שלך מהזמנה נמוך מסך התשלומים שהגדרת למארחים-השותפים, הם עשויים לקבל פחות מזה, או כלום.
- אזור. Airbnb מציין מגבלות אזוריות על שיתוף תשלומים, לפי המיקום שלך, של המארח-השותף ושל המודעה. לפני שסוגרים תנאים שנשענים על זה, תבדוק שהאפשרות מופיעה בחשבון שלך.
Airbnb גם מציין שתשלומים למארחים-שותפים לא משנים את הסכום שמדווח לבעל המודעה לצורכי דיווח מידע למס. מה זה אומר לגבי המסים שלך, ולגבי מע"מ על העמלה של מנהל הדירה, זו שאלה לרואה החשבון שלך.
אפשרויות התשלום של Airbnb חלות רק על הזמנות ב-Airbnb. אם הדירה מפורסמת גם ב-Booking.com או ב-Vrbo, תסכם בכתב איך מנהל הדירה מקבל תשלום על ההזמנות משם. הרשאות, חשבונות ואיך בוחרים מנהל נמצאים במדריך על בחירת חברת ניהול Airbnb בישראל.
כמה גובים Airbnb, Booking.com ו-Vrbo בנוסף?
כל אתר לוקח עמלה משלו, בנפרד מהעמלה של מנהל הדירה, ואתה משלם את שתיהן. העמלה של האתר לא משלמת למנהל הדירה, והעמלה של מנהל הדירה לא מכסה את האתר.
Airbnb. במבנה של דמי שירות אחידים, כל העמלה יורדת מהתשלום למארח, ולפי Airbnb רוב המארחים משלמים 15.5%, ושאר המארחים משלמים בדרך כלל בין 14% ל-16%. מארחים שעובדים עם תוכנה לניהול נכסים נמצאים במבנה הזה. המבנה הישן, דמי שירות מפוצלים בין המארח לאורח שבהם רוב המארחים משלמים 3%, יוצא משימוש בהדרגה, ולא יהיה זמין יותר אחרי שכל המארחים יעברו לדמי שירות אחידים.
Booking.com. Booking.com גובה אחוז קבוע מכל הזמנה, והאחוז שחל עליך כתוב בהסכם האירוח (Accommodation Agreement) שחותמים עליו כשמצטרפים.
Vrbo. במודל התשלום לפי הזמנה של Vrbo משלמים עמלה של 5% על סכום השכירות ועל התשלומים שגובים מהאורח, כמו ניקיון, ועוד 3% עמלת עיבוד תשלום על כל מה שהאורח משלם לך, כולל מסים ופיקדון נזקים שמוחזר. למודעות שמחוברות דרך תוכנה לניהול נכסים יש עמלות אחרות, והזמנות שמגיעות משותפי ההפצה של Vrbo עשויות לעלות יותר.
ב-Airbnb הסדר חשוב. כשמנהל הדירה מקבל תשלום דרך Airbnb, האחוז שלו מחושב אחרי שהעמלה של Airbnb כבר ירדה, כך שהוא לא לוקח חלק מהעמלה של Airbnb. באתרים האחרים, תבדוק בחוזה מה יורד קודם.
מה לשאול על הצעת מחיר של מנהל דירה?
אלה השאלות שהופכות אחוז למספר שאפשר לשים ליד הצעה אחרת.
- ממה נלקח האחוז: מהסכום המלא או ממה שהאתר מעביר לי, ועם ניקיון או בלי?
- מה כלול בעמלה: הודעות לאורחים, תמחור, המודעה, מנקים, כביסה, תחזוקה, דוח חודשי? מה מחויב בנפרד, ובאיזה מחיר?
- מי מזמין את המנקים, ואני משלם את המחיר של המנקה או מחיר עם תוספת?
- יש דמי הקמה? על מה בדיוק?
- כמה זמן הודעה מוקדמת צריך כדי להפסיק, ויש תקופת התחייבות או דמי יציאה?
- על שם מי המודעה, ומה קורה לה ולביקורות שלה אם נפסיק?
- אילו תיקונים אתה מאשר לבד, ועד איזה סכום ב-₪?
- איך אתה מקבל תשלום על הזמנות ב-Airbnb, ואיך על הזמנות ב-Booking.com וב-Vrbo?
- המחיר כולל מע"מ, או שהמע"מ מתווסף? את התשובה תעביר לרואה החשבון שלך.
שאלה 2 חשובה במיוחד, כי שני מנהלים עם אותו אחוז יכולים לעשות כמות עבודה שונה לגמרי. מה העבודה כוללת, מהפנייה הראשונה ועד ההחלפה בין אורחים, מפורט במה כולל ניהול דירה ב-Airbnb.
עלות ניהול דירות להשכרה אצל מרט: מה כלול בכל תוכנית?
מרט מארח כבר חמש שנים, בטורקיה, בהרצליה ובצפת, גם בדירות שלו וגם בדירות של בעלים אחרים. הדירוג שלו ב-Airbnb הוא 4.98, והוא פומבי. יש לו שתי תוכניות, בתעריף קבוע שזהה לכל בעלי הדירות.
בסיסי, 12%. מרט כותב ומשפר את המודעה, עונה לכל אורח, מנהל את ההזמנות, דואג ל-SEO של המודעה ושולח לך דוח חודשי. התמחור, הניקיון והתחזוקה נשארים אצלך.
שירות מלא, 17%. כל מה שיש בבסיסי, ועוד תמחור, מנקים, כביסה, תחזוקה דרך הצוות המקומי שלו, תיאום צלם אם צריך, והכוונה בנושא רישוי וארנונה.
בשתי התוכניות מדובר באחוז ממה שהאתר מעביר לך, לא כולל ניקיון. את הניקיון משלמים במחיר של המנקה, בלי שום תוספת. ב-Airbnb, האתר משלם לך והחלק של מרט יורד מהתשלום הזה. ב-Booking.com וב-Vrbo הכסף מגיע אליך, ומרט שולח חשבונית על החלק שלו. אין דמי הקמה, צריך הודעה מוקדמת של 30 יום כדי להפסיק, ואין דמי יציאה או התחייבות מינימלית.
דוגמה עם מספר עגול, להמחשה בלבד ולא תחזית של כמה דירה מרוויחה: על ₪10,000 שהאתר מעביר לך, לא כולל ניקיון, 12% הם ₪1,200 ו-17% הם ₪1,700. ה-₪500 שביניהם משלמים על זה שהתמחור, המנקים, הכביסה והתחזוקה מתואמים בשבילך, והמחיר של המנקה עצמו משולם בנפרד בשתי התוכניות. בבסיסי, העבודה הזאת נשארת אצלך.
שאלות שבעלי דירות שואלים
אני משלם גם את העמלה של Airbnb וגם את העמלה של מנהל הדירה? כן, הן נפרדות. כשמנהל הדירה מקבל תשלום דרך Airbnb, התשלום שלו מחושב מהרווח שלך אחרי שדמי השירות למארח כבר ירדו.
מנהל הדירה יכול לשנות לעצמו את התשלום ב-Airbnb? לא. רק בעל המודעה יכול להגדיר תשלום למארח-שותף. אם תשנה אותו, השינוי חל רק על הזמנות שמתחילות אחרי שהמארח-השותף מאשר אותו.
מנהל הדירה מקבל תשלום גם כשאורח מבטל? ב-Airbnb, התשלום למארח-השותף הולך לפי מה שאתה מרוויח בפועל מההזמנה אחרי הביטול. כשהתשלום הוא באחוזים, הוא יורד יחד עם הרווח שלך.
מוסיפים מע"מ על העמלה של מנהל הדירה? תשאל את מנהל הדירה אם המחיר כולל מע"מ או שהוא מתווסף עליו, ואז תשאל את רואה החשבון שלך מה זה אומר לגביך.
שתי התוכניות של מרט, זו ליד זו, ודרכים ליצור איתו קשר, נמצאות בעמוד המחירים.
