האם כדאי מנהל דירה ל-Airbnb? כן, כשהשעות והלחץ שהוא מוריד ממך שווים לך יותר מהאחוז שהוא עולה, וכשמי שמנהל את הדירה עושה את זה לפחות טוב כמוך. לחלק מבעלי הדירות זו החלטה קלה. לאחרים, במיוחד למי שגר קרוב ונהנה לארח, זה לא משתלם. הדרך היחידה לדעת היא לשים את המספרים שלך אחד ליד השני.
כאן עוברים על מה עמלת ניהול קונה, כמה היא עולה בחודש, מתי היא משתלמת, מתי לא, וחשבון פשוט שאפשר לעשות לדירה שלך.
מה עמלת ניהול באמת קונה?
עמלת ניהול קונה זמן ותשומת לב של מישהו אחר למודעה שלך, כל יום, כולל החלקים שלא קורים בשעות העבודה. מה בדיוק נכלל תלוי בתוכנית, אז קוראים את הרשימה לפני שמשווים מחירים. בפוסט על מה כולל ניהול דירה ב-Airbnb יש שבוע רגיל, משימה אחרי משימה.
בפועל, העמלה משחררת אותך מ:
- ההודעות. אורח שואל על הסיסמה לוויי-פיי ב-23:40, אחר שואל אם אפשר להגיע מוקדם, שלישי רוצה לדעת על חניה. Airbnb סופרת את זמני התגובה: כדי להישאר סופרהוסט צריך לענות ל-90% מההודעות החדשות תוך 24 שעות.
- התחלופות. להזמין מנקה, לבדוק את הדירה, למלא מלאי, להתמודד עם המנקה שלא יכול להגיע.
- התמחור. לשנות מחירים לסופי שבוע, לחגים ולשבועות שקטים, ולפתוח את היומן מספיק קדימה.
- התקלות. המזגן שהפסיק לעבוד, המפתח שלא נכנס, השכן שמתלונן.
- המודעה. תמונות, תיאור והגדרות, מעודכנים.
היא לא קונה את ההחלטות שלך. את חוקי הבית, המחיר המינימלי שתסכים לו, והאם בכלל להשכיר, אתה עדיין קובע.
כמה זה עולה לך בחודש?
העלות היא אחוז ממה שהדירה מכניסה, כך שהיא עולה בחודש טוב ויורדת בחודש שקט. איך האחוז מחושב (מההזמנה ברוטו או מהתשלום שלך, עם ניקיון או בלי) משנה את הסכום האמיתי, והמדריך שלנו על עלות ניהול דירות להשכרה מסביר כל אפשרות.
כדי לראות את הסכום החודשי, לוקחים חודש אמיתי מהיסטוריית התשלומים:
- רושמים כמה האתרים העבירו לך, לא כולל ניקיון.
- מכפילים באחוז של מנהל הדירה.
- מוסיפים חיובים חודשיים קבועים או תוספות מההצעה.
דוגמה להמחשה בלבד, לא דירה אמיתית: אם האתרים העבירו לך ₪8,000 בחודש, לא כולל ניקיון, תוכנית של 12% עולה באותו חודש ₪960 ותוכנית של 17% עולה ₪1,360. אצלנו המנקה משולם לפי המחיר שלו, בלי תוספת, ו-12% או 17% הם כל העמלה. אנחנו לא מוסיפים מע"מ מעל.
ב-Airbnb, מנהל דירה שמקבל תשלום דרך האתר מקבל אותו מההכנסות שלך אחרי עמלת השירות של Airbnb. כלומר האחוז מחושב ממה שאתה באמת מקבל, לא ממה שהאורח משלם.
מתי זה משתלם?
ניהול נוטה להשתלם כשאחד או יותר מאלה נכון:
- אתה גר רחוק מהדירה, או בחו"ל. מישהו צריך להגיע כשמנעול נתקע או כשמנקה לא מגיע. אם אתה בחו"ל, כדאי לקרוא איך עובדת חברת ניהול Airbnb לבעלי דירות שלא נמצאים בארץ.
- השעות שלך שוות יותר במקום אחר. אם שעה מהעבודה שלך או מהזמן עם המשפחה שווה לך יותר ממה שמנהל הדירה עולה על כל שעה שהוא חוסך, החשבון נוטה למסור.
- ההודעות מתפספסות. תגובות איטיות ושאלות שנשארו בלי מענה משפיעות על הביקורות, והביקורות משפיעות על המקום של המודעה בחיפוש. לפי Airbnb, הדירוגים, הביקורות וזמינות המארח הם חלק ממה שהיא שוקלת כשהיא מסדרת את התוצאות.
- הדירה מכניסה פחות ממה שהיא יכולה. אם המחירים לא השתנו חודשים, או שהיומן סגור יותר קדימה ממה שצריך, מנהל דירה שמטפל בתמחור יכול לכסות חלק מהעמלה שלו. זה לא מובטח, ואף אחד לא יכול להבטיח את זה.
- הפסקת ליהנות מזה. גם זה נחשב.
מתי זה לא משתלם?
בדרך כלל ניהול לא משתלם כש:
- אתה גר קרוב, יש לך זמן ואתה אוהב את זה. אם אתה כבר עונה מהר, הביקורות טובות והמנקה אמין, מנהל דירה יקבל כסף בעיקר על עבודה שאתה כבר עושה טוב.
- הדירה מכניסה מעט בחודש. אחוז מסכום קטן אולי לא יכסה את המאמץ של מנהל דירה טוב, וזה שמסכים לעבוד בזול אולי לא יהיה טוב.
- אתה צריך שליטה מלאה על כל הזמנה. ב-Airbnb אפשר לקבוע לאיזו רמת גישה מנהל הדירה מקבל, אבל אם תרצה לאשר כל הודעה, זה יתסכל את שניכם.
- השכרה לטווח ארוך מתאימה לדירה יותר. השכרה קצרה לא מתאימה לכל דירה, לכל בניין או לכל בעלים. אם אתה מעדיף הכנסה חודשית קבועה עם מעט עבודה, משווים שנה של כל אחת עם המספרים שלך, ושואלים את רואה החשבון על צד המס של שתיהן.
איך מחשבים את זה לדירה שלך?
שמים שלושה מספרים זה ליד זה: כמה הניהול עולה, כמה הזמן שלך שווה, ומה משתנה בהכנסה של הדירה. זה התרגיל, עם מקום למספרים שלך:
- עלות ניהול בחודש: התשלום החודשי הרגיל שלך × האחוז של מנהל הדירה = ₪____.
- השעות שלך בחודש: סופרים חודש אמיתי. הודעות, תחלופות, תמחור, תקלות, נסיעות לדירה = ____ שעות.
- כמה שעה שלך שווה לך: ₪____. לפי מה שאתה מרוויח, או מה שהיית משלם למישהו אחר על שעה.
- הזמן שלך, בכסף: שורה 2 × שורה 3 = ₪____.
- שינוי בהכנסה שאתה מצפה לו, ולמה: ₪____. בכנות. אם אין לך סיבה לצפות ליותר, רושמים אפס.
אם שורה 4 ועוד שורה 5 גדולות בבירור משורה 1, ניהול משתלם לך. אם זה קרוב, מה שמכריע הם הדברים שלא נכנסים לחשבון: הלחץ, המרחק, וכמה אתה נהנה לארח. אם שורה 1 גדולה בבירור, תמשיך לבד, או תחפש תוכנית שלוקחת רק את החלק שאתה לא אוהב.
האפשרות האחרונה חשובה. מנהל דירה לא חייב לקחת הכל. בתוכנית הבסיסית שלנו (12%) אנחנו כותבים ומשפרים את המודעה, עונים לכל אורח, מנהלים את ההזמנות, דואגים ל-SEO של המודעה ושולחים לך דוח חודשי, והתמחור, הניקיון והתחזוקה נשארים אצלך. בשירות המלא (17%) אנחנו לוקחים גם תמחור, מנקים, כביסה ותחזוקה דרך הצוות המקומי שלנו.
שאלות שבעלי דירות שואלים
משתלם לקחת מנהל דירה לדירה אחת? זה יכול להשתלם. מספר הדירות פחות חשוב מכמה מהזמן שלך הדירה לוקחת, כמה רחוק אתה גר ממנה, והאם מישהו אחר ינהל אותה טוב יותר ממה שהיא מנוהלת היום.
כמה גובה מנהל דירה? רובם גובים אחוז מכל הזמנה, סכום קבוע לכל הזמנה או תשלום חודשי. האחוז אומר משהו רק כשיודעים ממה הוא מחושב והאם הניקיון בפנים.
אפשר לנסות מנהל דירה ולחזור לנהל לבד? כן, אם המודעה נשארת בחשבון שלך והחוזה מאפשר לצאת. לפני שחותמים בודקים את תקופת ההודעה מראש, תקופת מינימום ודמי יציאה. אצלנו זה 30 יום הודעה מראש, בלי תקופת מינימום ובלי דמי יציאה.
מתי השכרה לטווח ארוך עדיפה על Airbnb? כשרוצים הכנסה חודשית קבועה עם מעט עבודה, או כשהבניין או הכללים המקומיים מקשים על השכרה קצרה. משווים שנה של כל אחת עם המספרים שלך, ושואלים את רואה החשבון על צד המס של שתיהן.
אנחנו מארחים כבר חמש שנים, בטורקיה, בהרצליה ובצפת, גם בדירות שלנו וגם בדירות של בעלים אחרים. מרט מוביל את הצוות, והדירוג שלו ב-Airbnb הוא 4.98. הוא פומבי. אם תרצה לעשות את החשבון יחד לדירה שלך, שתי התוכניות ודרכי הקשר נמצאות בעמוד המחירים.
