מעבר למנהל דירה ב-Airbnb הוא החפיפה שבין היום שסיכמתם לעבוד יחד לבין היום שבו מנהל הדירה מנהל את המודעה בלי להזדקק לך. כשהיא נעשית טוב, היא לוקחת בערך שבועיים, ובסופה לא נשאר אצלך בראש שום דבר שמנהל הדירה לא יודע. כשהיא נעשית רע, השאלות של האורח הראשון חושפות מה אף פעם לא נמסר.
הרשימה הזאת מחלקת את 14 הימים הראשונים לארבעה שלבים: לסכם, לחבר, למסור ולבדוק. היא כתובה לבעל הדירה. למנהל הדירה צריכה להיות גרסה משלו, ושתיהן צריכות להתאים. אם עוד לא בחרת מנהל דירה, כדאי להתחיל מהמדריך שלנו על חברת ניהול Airbnb.
ימים 1 ו-2: מה מסכמים לפני הכול?
מסכמים בכתב מי עושה מה, איך מנהל הדירה מקבל תשלום ואיך מטפלים בהוצאות. ההסבר של Airbnb על ניהול משותף אומר שמארח ומארח-שותף צריכים להיות ברורים לגבי תחומי האחריות, ההכנסות וההוצאות: מי עושה מה, כמה מהכנסות ההזמנה הולך למארח-השותף, ואיך מחזירים לו הוצאות.
שמים את זה בעמוד אחד:
- חלוקת המשימות. הודעות, תמחור, ניקיון, כביסה, תחזוקה, המודעה עצמה. ליד כל אחד כותבים "מנהל הדירה" או "בעל הדירה". בפוסט על מה כולל ניהול דירה ב-Airbnb יש את המשימות של שבוע רגיל.
- העמלה וממה היא מחושבת. האחוז, הבסיס שלו, והאם הניקיון בפנים. המדריך שלנו על עלות ניהול דירות להשכרה מסביר כל אפשרות.
- תקרת הוצאה. הסכום שמנהל הדירה יכול להוציא על תיקון בלי לשאול אותך קודם.
- מה צריך את האישור שלך. למשל שינוי בחוקי הבית, מחיר מתחת לרצפה מסוימת, או הנחה לשהייה ארוכה.
- איך מפסיקים. הודעה מראש, תקופת מינימום, דמי יציאה.
ימים 2 עד 4: איך מחברים את מנהל הדירה ב-Airbnb?
מזמינים אותו מתוך המודעה ובוחרים למה תהיה לו גישה. במחשב, השלבים הם: פותחים את המודעה, נכנסים למארחים-שותפים בעורך המודעה, בוחרים להזמין מארח-שותף, מזינים טלפון או אימייל, בוחרים הרשאות ושולחים.
- גישה מלאה: המודעה, ההזמנות, ההודעות, הזמנת מארחים-שותפים וההכנסות.
- יומן והודעות: שולח הודעות לאורחים ורואה את היומן, בלי לערוך אותו.
- יומן בלבד: רואה את היומן ותו לא.
בוחרים את הרמה שהעבודה שסוכמה דורשת. מנהל דירה שקובע מחירים ומאשר הזמנות צריך גישה מלאה. אפשר לשנות את הרמה אחר כך.
אחר כך מגדירים את התשלום, אם מנהל הדירה מקבל אותו דרך Airbnb. רק בעל המודעה יכול להגדיר או לשנות תשלומים למארח-שותף, אז השלב הזה שלך. אם הדירה גם ב-Booking.com או ב-Vrbo, מסכמים איך מנהל הדירה מקבל גישה לשם ואיך הוא מקבל תשלום על ההזמנות משם.
ימים 3 עד 10: מה צריך למסור?
כל מה שאתה יודע על הדירה ולא כתוב בשום מקום. זה השלב שבעלי דירות ממהרים בו, וזה השלב שאורחים מרגישים. אם אפשר, עוברים עליו בביקור אחד בדירה:
גישה ומפתחות
- כל המפתחות, הקודים והצ'יפים, ומי עוד מחזיק עותק.
- הכניסה לבניין, החניה, חדר האשפה, המחסן.
הדירה
- איפה הברז הראשי, לוח החשמל וברז הגז.
- איך עובדים הדוד, המזגן וכל מכשיר עקשן.
- פרטי הוויי-פיי ואיפה הראוטר.
- השיגעונות הקטנים: החלון שנתקע, המקלחת שלוקח לה דקה להתחמם.
אנשים
- המנקה, אם הוא נשאר, והמחיר שלו.
- אינסטלטור, חשמלאי ומנעולן שאתה סומך עליהם.
- איש הקשר בוועד הבית וכל שכן שכדאי שיידע.
ניירת
- מה סידרת לגבי רישוי, ארנונה ומס, ומי רואה החשבון שלך. מנהל הדירה לא צריך את הפרטים, אבל הוא צריך לדעת את מי לשאול. אלה שאלות לרואה החשבון ולעירייה, לא לפוסט בבלוג.
המודעה
- כל מה שאתה יודע שאורחים שואלים ועוד לא כתוב במודעה.
- הודעות קודמות מאורחים שמראות בעיות שחוזרות.
ימים 7 עד 12: מה מנהל הדירה צריך לבדוק במודעה?
מנהל דירה טוב בודק את המודעה מול הדירה לפני האורח הראשון שלו. כדאי לצפות לשאלות ולהצעות על:
- תמונות. הן מתאימות לדירה היום? התמונה הראשונה היא החזקה ביותר?
- כותרת ותיאור. הם אומרים למה כדאי להזמין את הדירה, ומה אורח עלול לא לאהוב?
- מתקנים. כל מה שיש בדירה מסומן, ושום דבר שאין?
- יומן והגדרות. כמה רחוק היומן פתוח, מינימום לילות, שעת צ'ק-אין.
- חוקי הבית ומדריך האורח. הוראות צ'ק-אין שעובדות ב-23:00, בגשם.
המדריך שלנו על קידום מודעה ב-Airbnb מסביר מה Airbnb שוקלת בחיפוש, אם רוצים להבין את ההיגיון מאחורי השינויים.
מסכמים אילו שינויים עולים ומתי. המודעה שלך, וכך היא צריכה להישאר גם אחרי שמנהל הדירה שינה בה דברים.
ימים 10 עד 14: איך יודעים שהמעבר למנהל דירה ב-Airbnb הצליח?
מסתכלים מהצד על השהייה של האורח הראשון. לא בודקים את האורח, בודקים שלמנהל הדירה היה כל מה שהוא צריך:
- מנהל הדירה ענה לכל הודעה של האורח בלי לשאול אותך?
- התחלופה קרתה בזמן, והדירה נבדקה?
- עלה משהו שלא היה בחפיפה? מוסיפים אותו עכשיו.
אחר כך מסכמים איך תשמע ממנהל הדירה מכאן והלאה: דוח חודשי, הודעה אחרי כל תקלה, או שניהם. אחרי החודש הראשון משווים את הדוח להיסטוריית התשלומים שלך, כדי לדעת שהמספרים מתאימים.
שאלות שבעלי דירות שואלים
איך מוסיפים מנהל דירה למודעה ב-Airbnb? בעורך המודעה פותחים מארחים-שותפים, בוחרים להזמין מארח-שותף, מזינים טלפון או אימייל, בוחרים הרשאות ושולחים את ההזמנה.
מי מגדיר את התשלום למנהל הדירה? אתה. רק בעל המודעה יכול להגדיר או לשנות תשלומים למארח-שותף ב-Airbnb.
לתת למנהל דירה חדש גישה מלאה מההתחלה? נותנים את הגישה שהעבודה שסוכמה דורשת. מנהל דירה שקובע מחירים ומאשר הזמנות צריך גישה מלאה. אפשר לשנות את הרמה בכל זמן.
תוך כמה זמן מנהל הדירה מנהל הכול? תלוי כמה הדירה והמודעה מוכנות. אצלנו דירה חדשה עולה בערך שבוע אחרי השיחה הראשונה.
אנחנו מארחים כבר חמש שנים, בטורקיה, בהרצליה ובצפת, גם בדירות שלנו וגם בדירות של בעלים אחרים. מרט מוביל את הצוות. אין דמי הקמה, 30 יום הודעה מראש, בלי דמי יציאה ובלי תקופת מינימום. שתי התוכניות ודרכי הקשר נמצאות בעמוד המחירים.
